Se você é anfitrião no Airbnb, imobiliária ou PME que administra imóveis, escolher o CNAE para locação por temporada evita problemas no CNPJ, na nota fiscal e no enquadramento tributário. A locação por temporada é a residência temporária por até 90 dias (Congresso Nacional, Lei nº 8245/1991, art. 48). O CNAE certo dá previsibilidade e reduz retrabalho contábil.
Qual CNAE faz sentido para locação por temporada (e por que isso importa)
O ponto central do CNAE para locação por temporada é separar “aluguel de imóvel” de “atividade de hospedagem”. Essa diferença afeta a forma de registrar a empresa, a emissão de notas, o Simples Nacional e até a leitura que bancos e plataformas fazem do seu CNPJ.
Quando o seu faturamento vem de ceder o uso do imóvel, com contrato e sem serviços típicos de hotelaria, você está mais perto de “aluguel de imóveis próprios”. Quando você vende experiência com serviços recorrentes (limpeza diária, recepção, café da manhã), você se aproxima do campo de “hospedagem”. A fronteira não é só semântica. Ela muda obrigações.
O “prazo de 90 dias” não é detalhe
Locação por temporada, no sentido legal, tem limite de prazo. Isso orienta o contrato e a operação.
Locação para temporada é a locação destinada à residência temporária do locatário, contratada por prazo não superior a 90 dias. A definição está no Congresso Nacional, conforme a Lei nº 8245/1991, art. 48. Na prática, esse limite orienta o tipo de contrato, o controle de datas e o posicionamento do negócio (aluguel versus hospedagem). Ignorar o prazo pode gerar contrato mal desenhado e discussões jurídicas sobre o regime aplicável.
O que a lei exige no contrato quando o imóvel é mobiliado
Se você aluga mobiliado, existe uma obrigação contratual objetiva: descrever móveis e utensílios e o estado de conservação. Isso reduz conflito no check-out e dá lastro para cobrança de danos.
O parágrafo único do Congresso Nacional, na Lei nº 8245/1991, art. 48, determina que a descrição dos itens e do estado de conservação conste obrigatoriamente do contrato quando a locação envolver imóvel mobiliado.
- Inclua inventário com quantidade e estado (ex.: “2 cadeiras, sem avarias”).
- Guarde fotos com data, preferencialmente em pasta com acesso controlado.
- Padronize um checklist de entrada e saída assinado ou aceito no app.
Opções de CNAE mais usadas e quando cada uma costuma ser adequada
Não existe um “CNAE do Airbnb” oficial. O que existe é um enquadramento coerente com o que você realmente faz. A referência é a natureza da receita e do serviço.
Antes da tabela, uma recomendação prática: se você é proprietário e só aluga o próprio imóvel, comece avaliando CNAEs de locação de imóveis próprios. Se você administra imóveis de terceiros, olhe CNAEs de administração e gestão. Hospedagem é outra conversa.
Comparação rápida para orientar a decisão:
| Cenário operacional | Caminho de CNAE (família) | Sinais de que encaixa | Sinais de alerta |
|---|---|---|---|
| Você aluga imóvel próprio por curtos períodos, sem serviços de hotelaria | Locação de imóveis próprios (grupo CNAE 68.10) | Receita vem do “uso do imóvel”, com contrato e regras de ocupação | Oferta de café, limpeza diária, recepção e troca de enxoval como serviço recorrente |
| Você presta serviço para terceiros, cuidando de anúncios, chaves e repasses | Administração/gestão imobiliária (grupo CNAE 68.22) | Você cobra taxa de gestão, comissão ou pacote de administração | Receber tudo como “aluguel” no seu CNPJ, sem separar taxa de serviço |
| Você opera como hospedagem, com serviços estruturados ao hóspede | Hospedagem (divisão CNAE 55) | Rotina parecida com hotelaria, equipe, recepção ou serviços padronizados | Tentar classificar como “locação” para fugir do modelo real de operação |
Critério que evita erro: de onde vem o seu dinheiro
Quem recebe “aluguel” de imóvel próprio tem uma lógica. Quem recebe “taxa de administração” tem outra. Misturar os dois no mesmo CNAE gera bagunça em nota fiscal, conciliação e impostos.
Minha recomendação: separe receitas no desenho do negócio. A regra não vale quando você só tem um imóvel e operação simples. Nesse caso, simplificar costuma ser melhor.
O erro que mais custa caro: escolher CNAE para pagar menos e operar diferente
O CNAE errado raramente quebra a empresa no dia seguinte. Ele cria uma sequência de “ajustes” que viram risco. Um exemplo típico é emitir nota de “aluguel” quando, na prática, você vende um pacote de hospedagem com serviços. A inconsistência aparece em fiscalização municipal, em exigências de plataforma e na análise de risco bancário.
Recomendação direta: enquadre pelo que você entrega, não pelo que parece mais barato no papel. Isso não vale quando a prefeitura do seu município exige cadastro específico para curta duração, independentemente do CNAE. Nesse caso, o caminho é cumprir as duas frentes: cadastro local e enquadramento coerente.
Como decidir com segurança: um checklist curto (e aplicável no Brasil)
Decidir o CNAE não precisa ser um “chute informado”. Use um roteiro e valide com contabilidade. A Receita Federal usa o CNAE como parte do cadastro do CNPJ, e a Junta Comercial participa do registro do ato na abertura e alterações.
- Você é dono do imóvel? Se sim, tende para locação de imóvel próprio. Se não, tende para administração de imóveis.
- O contrato tem até 90 dias? Se é temporada, respeite o limite do Congresso Nacional, na Lei nº 8245/1991, art. 48.
- Você presta serviços típicos de hotelaria? Se sim, avalie CNAEs de hospedagem (divisão 55), para não operar “fora da caixa”.
- Quem emite nota e do quê? Taxa de gestão não é aluguel. Separe o que é repasse do proprietário do que é sua receita.
- Seu regime tributário faz sentido? No Simples Nacional, a atividade influencia anexo e alíquota efetiva. No Lucro Presumido, a forma de tributação muda conforme a receita.
Outro ponto prático: mantenha evidências. Contratos, inventários, extratos de plataforma e política de cobrança ajudam a sustentar o enquadramento se houver questionamento.
Onde a contabilidade digital com toque humano entra (sem complicar a vida)
Escolher CNAE é só o começo. O que dá tranquilidade é o conjunto: cadastro correto, contrato bem escrito, rotina de notas, conciliação e arquivos organizados. É aqui que a contabilidade digital humanizada para PMEs e diversos setores, com foco em eficiência, tecnologia e atendimento personalizado, faz diferença.
A DIGYCON SERVICE LTDA trabalha com processos ágeis, mas sem “sumir” atrás de um portal. Você ganha automação para documentos e uma conversa clara para decisões. Segurança de dados entra como premissa, com controle de acesso e trilha de organização.
Para quem opera no Brasil com múltiplos imóveis ou com gestão para terceiros, esse desenho evita retrabalho mensal e reduz risco de desencontro entre contratos, repasses e notas.
Perguntas Frequentes
Qual é o prazo máximo para ser locação por temporada?
É de 90 dias. O Congresso Nacional define a locação para temporada como contrato por prazo não superior a noventa dias (Lei nº 8245/1991, art. 48). Passou disso, você sai do conceito legal de temporada.
Se eu alugo mobiliado, preciso listar os itens no contrato?
Sim. O Congresso Nacional exige a descrição dos móveis e utensílios e o estado em que se encontram quando o imóvel for mobiliado (Lei nº 8245/1991, art. 48, parágrafo único). Sem isso, cresce o risco de discussão sobre danos e devolução.
Existe um CNAE específico para Airbnb?
Não. Você escolhe o CNAE que descreve sua atividade real, como locação de imóveis próprios, administração de imóveis de terceiros ou hospedagem. O critério prático é: você só cede o uso do imóvel ou presta serviços típicos de hotelaria?
Sou imobiliária e faço gestão de curta temporada para proprietários. Posso usar CNAE de locação?
Em geral, a gestão de terceiros se encaixa melhor como administração/gestão imobiliária, porque sua receita é taxa de serviço, não aluguel. Usar CNAE de locação no seu CNPJ, recebendo tudo como “aluguel”, tende a misturar repasse com receita própria e complica a tributação.
Qual documento ajuda a defender meu enquadramento se houver fiscalização?
O conjunto contrato, inventário (se mobiliado), extratos de recebimento e comprovantes de repasse sustenta o que você faz de verdade. Se você separa taxa de gestão de repasse, a contabilidade fica mais defensável e auditável.
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